Обоснование того что затратный подход не объективен. Что это такое — доходный подход в оценке объектов недвижимости, когда используют этот метод, а когда нужен отказ от его применения? Мой отец строил дом по индивидуальному проекту

Доходный подход в оценке недвижимости — это метод, который используют в следующих случаях :

1. Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
2. Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.
3. Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
4. При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.
5. Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.

Оценка недвижимости доходным подходом, пример: На рынке недвижимости не находится объекта, который отражает свойства оценивающегося здания, квартиры и т.п.

В этом случае провести мониторинг ценообразования затруднительно из-за отсутствия аналогов .

Или, проект инвестировался постепенно, и с учётом инфляции, сложно восстановить сумму финансовых вложений.

Собственнику удалось возведение капитального строения за счёт субсидий или иных преимуществ, что существенно снизило затраты, но допускает получение прибыли с продажи, ориентируясь на рыночную стоимость.

Так же земельный участок может располагаться в районе зонирования территории, отличающейся экологическими преимуществами, или – в зоне активного развития инфраструктуры, что выгодно отличает его от других участков.

Доходный способ оценки учитывает все сопутствующие факторы, что ставит его в разряд наиболее востребованных .

Только при помощи доходного метода оценки земельного участка и недвижимости допустимо предусмотреть получение прибыли или убытков, приобретая здание или помещение, участок.

Его применение позволяет снизить риски инвестирования к минимуму или избежать их.

В соответствии с положениями, характеризующими данный способ оценки, его принято применять :

• при освоении рентабельности рынка недвижимости;
• при выборке объектов для инвестирования в недвижимость;
• для презентации объектов при имущественных сделках.

Правила и нормы применения доходного подхода регулируются регламентом Федерального закона об оценочной деятельности в РФ, принятого 29.07.98 г., под № 135-ФЗ. В г. Москва действуют специальные нормативы, принятые 11.02.98 г, под № 3.

О методах доходного подхода оценки недвижимости смотрите на видео:

Этапы

Расчёт стоимости недвижимости происходит поэтапно, с учётом принятия во внимание и использование всех существенных стоимостных характеристик объекта :

ВАЖНО: Каждый этап ориентирован на максимально выгодные способы использования приобретаемой недвижимости. Поэтому требующийся алгоритм нарушать не допустимо.

Чаще всего применяется доходный подход к оценке земельного участка и при оценке доходной недвижимости.

Перечисленные этапы можно классифицировать по признакам :

1. Прогнозирование объёма доходов от приобретения недвижимости.
2. Перенос результатов прогноза в реальную стоимость объекта.

Методы

Обозначенный подход состоит из совокупно применяющихся методов, каждый из которых позволяет выявить существенные признаки стоимости объекта.

Базовыми методами являются :

• метод прямой капитализации;
• дисконтирование доходов;
• равноэффективного функционального аналога.

При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости учитывают предполагаемый доход, который можно получить от инвестиций, в расчёте на среднестатистическую величину.

При этом выявляется :

• время получения прибыли;
• объём прибыли;
• общая сумма дохода.

СПРАВКА: Метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимостии при расчётах использует бухгалтерию собственника недвижимости, в которой отражены финансовые потоки прибыли от использования оцениваемого имущества.

При формировании суммы ожидаемой прибыли используется метод определения валового дохода.

Он состоит в определении максимальной суммы рентабельности объекта, ориентированной на 100% использования, без сбоев и непредвиденных препятствий.

Здесь же не учитываются :

• амортизационный износ;
• расходы на эксплуатацию.

Далее применяется метод воспроизводства валового дохода.

Он учитывает объём вкладов, требующихся для нормальной работы эксплуатируемого строения, привлекающей получение прибыли.

Например, учитываются средства, вложенные в капитальный или текущий ремонт, затраты на рекламу при поиске арендаторов.

Допускается привлечение кредитных средств на приобретение, которые требуют вычета уплаты процентной ставки годовых. Доходный подход переводит предусмотренные затраты в потенциальную прибыль .

После выявления максимальной рентабельности от использования здания или помещения, рассчитываются допустимые убытки, которые состоят в простое, недогрузке эксплуатации объекта и в его амортизации.

Например, при сдаче помещений в аренду, допускаются промежутки между функционированием коммерческих предприятий на арендуемой территории, связанные с переменой правообладателей аренды. Так же площади могут функционировать частично, что не приносит прибыли, но не снижает эксплуатационных расходов.

ВНИМАНИЕ: Учёт амортизации заключается в определении износа здания или помещения.

Это понятие в применении оценщиками отличается от инвентаризационного износа.

В данном случае имеется в виду утрата полезных свойств имущества, не позволяющая в полной мере эксплуатировать его и извлекать из него прибыль.

Приобретение объекта сопровождается фактическим определением износа и функционального состояния здания в целом, а так же – каждого из его элементов.

Например, приобретение объекта сопровождается предварительной экспертизой.

В результате комиссия или уполномоченный специалист, исследуют такие фрагменты здания как :

• фасад, крыша, фундамент;
• внутренние части здания;
• отдельные помещения;
• вентиляционные отверстия;
• инженерные коммуникации;
• прилегающий земельный участок.

В результате проверки выявляют устранимые и неустранимые виды порчи здания .

Неустранимые виды порчи объекта учитываются в качестве убытков, не допускающих эксплуатацию их функциональных свойств.

Доходность предприятия снижается, что рассматривается оценщиками как причина существенного изменения стоимости в сторону уменьшения. Устранимые проблемы учитываются как дополнительные затраты, требующие соразмерных денежных вложений на восстановление.

Здесь так же используются подходы к оценке недвижимости :

• сравнения;
• капитализации рентных убытков;
• расчёт срока жизни объекта (элементов).

Полученные результаты вычитаются из общей суммы рентабельности здания, помещения .

Дисконтирование доходов ориентируется на компромисс между реальной выгодой от обладания денежными средствами в настоящий момент и теми преимуществами, которые они принесут в предполагаемом будущем.

Приоритет в данном случае предоставляется настоящему моменту, что снижает номинальную стоимость прибыли при совершении сделки, с отсрочкой на будущее. Это означает, необходимость снижения рассчитанной стоимости в соразмерном объёме .

Метод равноэффективного функционального аналога приравнивается к сравнительному методу.

То есть он основан на мониторинге аналогов, на рынке недвижимости, с учётом внесения поправок на специфику оцениваемого объекта.

Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

Доходный метод оценки недвижимости применяется при инвестировании в недвижимость, с учётом приобретения прибыли.

Если заинтересованное лицо приобретает жилую недвижимость или продаёт квартиру или комнату – применение этого способа оценки объекта нецелесообразно.

Учитывая сложность проводимых расчётов, возможен отказ от доходного подхода при оценке недвижимости коммерческой и некоммерческой.

По возможности, он заменяется сравнительным или затратным . Допустимо использовать их совокупность.

Например, суммировать всю сумму денежных средств, затраченную на возведение капитального объекта или облагораживание участка земли.

Полученную стоимость проанализировать, сравнив с проданными и продающимися строениями или участками. Если рыночная стоимость превышает затраты – можно, ориентируясь на условия рынка, получить прибыль.

СПРАВКА: Типовые квартиры и иные объекты, допускающие сравнения при анализе имущественных сделок, целесообразно оценивать по аналогии.

Иногда от применения данного подхода отказывается оценщик . Такие случаи возникают на фоне отсутствия требующейся для расчётов документации. В данных ситуациях отсутствует гарантия точности расчётов, а нарушение алгоритма оценочного действия может исказить картину рентабельности предполагаемой сделки.

Оценка доходной недвижимости

Главное преимущество доходного подхода при оценке – максимально точное определение рентабельности .

Например, приобретаемое промышленное здание можно использовать в коммерческих целях – по целевому назначению, а так же сдавать в аренду.

Оба вида использования здания принесут прибыль.

Оценщик анализирует ожидаемую прибыль от обоих видов использования здания. При этом рассчитывается общая сумма доходов от обоих видов предприятий и учитывается продолжительность рентабельности того или иного вида эксплуатации.

1. Сравнить между собой два вида деятельности по привлечению прибыли от использования промышленного здания.
2. Выяснить среднестатистический показатель, который даст представление об усреднённом (совокупном) виде дохода.
3. Провести мониторинг, для сравнения рентабельности использования данного здания с аналогичными действующими и приносящими прибыль, объектами.

После выявления чистой прибыли, которая допускается при использовании объекта, вычитаются затраты на его приобретение и содержание .

Заключение

Доходный подход – самый ресурсозатратный на рынке оценки недвижимости. Но именно он позволяет провести предельно точные и гибкие расчёты, определяющие объёмы прибыли, от проведения имущественной сделки.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один – сравнительный.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислении.

Кроме того, Оценщику абсолютно неизвестны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

12. Отказ от использования доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода у Оценщика имелось также несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в Москве развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при . На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив и . Так что же такое доходный подход, и как с его помощью определить стоимость недвижимого имущества?

Сущность доходного подхода

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

1. Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
2. Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка . А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
3. Установить ставку дисконта . Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
4. Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.

Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход. Алгоритм:

1. Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
2. Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
3. Для правильного определения расходов , их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
   • эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
   • фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
   • резервные издержки — определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
4. Расчет чистой прибыли , получаемой в случае продажи объекта.
5. Расчет ставки .

Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу

Его можно произвести двумя способами.

1. Прямая капитализация доходов.

Внимание! Этот вариант используется при долговременной стабильной и достаточно высокой прибыли. Или если прибыль увеличивается постоянно равными долями.

Результатом данного расчета будет являться по факту полная стоимость объекта недвижимости.

С = ЧОД/КК,

где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);

КК – коэффициент капитализации (в процентах);

ЧОД – чистый операционный доход.

Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости.

Данный вариант нельзя применять в том случае, если прибыль неравномерна и непостоянна или если недвижимость еще .

Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:

1. Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
2. Рассчитать ставку капитализации.
3. Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости.

1. (ДДП).

Он для расчетов более сложный, чем предыдущий. Метод применим в следующих случаях:

1. разница в потоках прибыли на определенном временном промежутке;
2. сезонность доходов и расходов объекта недвижимости;
3. оцениваемая недвижимость является не одним объектом, а многоуровневым и многофункциональным комплексом;
4. объект может находиться в процессе стройки или ремонта.

Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:

1. Определение временных рамок. Международным стандартом в этом вопросе является 5 – 10 лет, в рамках рынка России – 3 – 5 лет.
2. Расчет ожидаемых денежных потоков.

Для расчета ожидаемых потоков рассчитывают:

• потенциальный валовый доход;
• до налоговый денежный поток;
• посленалоговый денежный поток;
• действительный валовый доход.

По данному методу стоимость недвижимого имущества рассчитывается:

PV – текущая стоимость;

Ci – денежный поток периода t;

It – ставка дисконта;

М – остаточная стоимость.

Примером расчета подобных задач может стать следующая ситуация. Допустим, что денежный поток за 12 месяцев по окончанию временных рамок составил 200 тыс. руб., ставка дисконта – 26%, а владелец полагает, что в конце прогнозируемого временного отрезка рост доходов стабилизируется и составит 4% в год. Сколько будет стоить предприятие?

В данном случае выяснение будущей цены предприятия будет произведено по формуле:

Итого получаем, что на конец прогнозируемых временных рамок стоимость недвижимого имущества составит 909,1 тыс. руб.

Плюсы и минусы доходного подхода

К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно.

Внимание! Вторым плюсом является то, что данный метод помогает отразить ситуацию на рынке и показывает ее наглядно . Это происходит потому, что для оценки недвижимости данным методом оценщик должен проанализировать огромное количество договоров и других документов, подтверждающих рыночные сделки, просмотреть их суммы и сделать заключение.

Этот метод имеет также и несколько ограничений:

1. Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса , так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
2. Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации . Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
3. Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе , так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.

Внимание! Этот метод является наиболее удобным только для тех компаний и фирм, в которых прибыль идет равномерно и постоянно .

На каком основании можно отказаться от доходного подхода оценки недвижимости?

Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны и их привлекательности.

То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов.

Итак, если в период проведения оценки оценщик не имеет данных сведений или они не в полном объеме, а значит достоверно спрогнозировать будущий денежный поток нельзя, то это может служить основанием для отказа применять доходный подход.

Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания , то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.

Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.

Консультация мастера

Видео ниже — это доходчивое и энергичное изложение темы. О принципах и необходимых условиях использования доходного подхода рассказывает аналитик Борис Городилов.

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришла к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.

Таблица расчёта стоимости объекта оценки