Расчет арендных платежей на недвижимое имущество. Как рассчитать арендную плату за землю, формула расчета, полезные советы

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы *

Документ с изменениями, внесенными:
(Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 61, 05.11.2013);
(Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 71, 26.12.2013);
от 18 июня 2014 года N 349-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 19.06.2014);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 02.07.2014);
постановлением Правительства Москвы от 17 сентября 2014 года N 541-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 18.09.2014);
постановлением Правительства Москвы от 11 ноября 2014 года N 650-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 12.11.2014);
постановлением Правительства Москвы от 9 декабря 2014 года N 739-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 11.12.2014);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 26.12.2014);
постановлением Правительства Москвы от 24 февраля 2015 года N 70-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 25.02.2015);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 15.07.2015);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 27.08.2015);
постановлением Правительства Москвы от 17 декабря 2015 года N 897-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 18.12.2015);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 22.12.2015) (вступил в силу с 1 января 2016 года);
постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2016 года N 785-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 28.11.2016);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 02.12.2016) (вступил с 1 января 2017 года);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 22.12.2016) (вступил с 1 января 2017 года);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 28.03.2017);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 20.04.2017);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 11.07.2017);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 18.12.2017) (вступило в силу с 1 января 2018 года);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 17.04.2018);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 18.12.2018) (вступило в силу с 1 января 2019 года);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 17.04.2019);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 03.07.2019).
____________________________________________________________________

________________

постановлением Правительства Москвы от 16 апреля 2019 года N 369-ПП ..

В целях реализации полномочий субъекта Российской Федерации города Москвы по управлению государственным имуществом города Москвы и предоставлению имущественной поддержки субъектам, арендующим объекты нежилого фонда, принадлежащие на праве собственности городу Москве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" Правительство Москвы
(Преамбула в редакции, введенной в действие постановлением Правительства Москвы от 16 апреля 2019 года N 369-ПП .

постановляет:

1. Утвердить перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях (приложение 1).
постановлением Правительства Москвы от 26 августа 2015 года N 544-ПП постановлением Правительства Москвы от 16 апреля 2019 года N 369-ПП .

1(1). Установить, что порядок определения размера арендной платы, определенный приложением 1 к настоящему постановлению, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, за исключением договоров аренды, заключенных по результатам проведения торгов, а также договоров аренды, по которым применены фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы.
(Пункт дополнительно включен с 7 сентября 2015 года постановлением Правительства Москвы от 26 августа 2015 года N 544-ПП)

1(2). Установить, что порядок определения размера арендной платы, определенный пунктом 4 приложения 1 и приложением 3 к настоящему постановлению, применяется при согласовании сделок по передаче во владение и (или) пользование физическим лицам - собственникам жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, или гражданам, имеющим право пользования жилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, предоставленными по договорам найма, для размещения транспортных средств частей зданий или сооружений (машино-мест), расположенных в пределах административных границ города Москвы, совершаемых государственными унитарными предприятиями (государственными предприятиями, казенными предприятиями) города Москвы, государственными учреждениями города Москвы.
(Пункт дополнительно включен постановлением Правительства Москвы от 16 апреля 2019 года N 369-ПП ; в редакции, введенной в действие постановлением Правительства Москвы от 2 июля 2019 года N 748-ПП .

2. Установить на 2019 год минимальную ставку арендной платы за 1 кв.метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, расположенных в пределах административных границ города Москвы, в размере 4500 рублей в год. Ставка арендной платы за 1 кв.метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, не может быть ниже минимальной, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.
(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2018 года постановлением Правительства Москвы от 15 декабря 2017 года N 1018-ПП постановлением Правительства Москвы от 18 декабря 2018 года N 1580-ПП .

Начальная (минимальная) цена договора аренды объекта нежилого фонда, выставляемого на торги и включенного в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный Правительством Москвы или уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с , устанавливается в размере минимальной ставки арендной платы, определенной абзацем первым пункта 2 настоящего постановления.
(Абзац дополнительно включен с 1 мая 2017 года постановлением Правительства Москвы от 19 апреля 2017 года N 208-ПП постановлением Правительства Москвы от 17 апреля 2018 года N 326-ПП .

Начальная (минимальная) цена договора аренды объекта нежилого фонда, расположенного в подвальном этаже, выставляемого на торги и включенного в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный Правительством Москвы или уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" , устанавливается в размере 1000 рублей за 1 кв. метр в год.
(Абзац дополнительно включен с 28 апреля 2018 года постановлением Правительства Москвы от 17 апреля 2018 года N 326-ПП)
(Пункт в редакции, введенной в действие с 13 июля 2014 года постановлением Правительства Москвы от 1 июля 2014 года N 364-ПП постановлением Правительства Москвы от 24 декабря 2014 года N 816-ПП ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года постановлением Правительства Москвы от 22 декабря 2015 года N 907-ПП ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года постановлением Правительства Москвы от 2 декабря 2016 года N 812-ПП .

3. При расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,05:
(Абзац в редакции, введенной в действие с 6 января 2014 года постановлением Правительства Москвы от 23 декабря 2013 года N 869-ПП ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2015 года постановлением Правительства Москвы от 24 декабря 2014 года N 816-ПП ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года постановлением Правительства Москвы от 18 декабря 2018 года N 1580-ПП .

3.1. Пункт утратил силу с 13 июля 2014 года - постановление Правительства Москвы от 1 июля 2014 года N 364-ПП ..

3.2. По действующим договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению, ставка арендной платы по которым определена на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, а также в виде расчетной ставки арендной платы, определенной с применением корректирующего коэффициента.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 7 сентября 2015 года постановлением Правительства Москвы от 26 августа 2015 года N 544-ПП .
____________________________________________________________________
Действие пункта 3 приостановлено:
до 31 декабря 2018 года - пункт 3 постановления Правительства Москвы от 15 декабря 2017 года N 1018-ПП .
____________________________________________________________________

4. Пункт утратил силу с 1 января 2015 года - постановление Правительства Москвы от 24 декабря 2014 года N 816-ПП ..

4(1). Установить, что:

4(1).1. По действующим и вновь оформляемым договорам аренды нежилых помещений с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению, передаваемых в аренду на льготных условиях, за исключением случаев наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты (далее - нарушение платежной дисциплины), использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, по назначению, не предусмотренному договором аренды, а также при передаче арендуемого имущества в субаренду без согласия арендодателя устанавливаются следующие ставки арендной платы (далее - льготные ставки):
(Абзац в редакции, введенной в действие с 26 июля 2015 года постановлением Правительства Москвы от 15 июля 2015 года N 440-ПП ; в редакции, введенной в действие с 7 сентября 2015 года постановлением Правительства Москвы от 26 августа 2015 года N 544-ПП .

Минимальные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы при утверждении прогноза социально-экономического развития города Москвы на соответствующий финансовый год;

Фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы;

Расчетные ставки, определяемые от величины рыночной ставки арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика, с применением понижающего корректирующего коэффициента, устанавливаемого правовым актом Правительства Москвы.".

4(1).2. При нарушении арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).2.1. В случае погашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления сохраняется действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год.

4(1).2.2. В случае непогашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год, применяется с корректирующим коэффициентом 1,25.

4(1).2.3. В случае если при применении корректирующего коэффициента 1,25 (пункт 4(1).2.2 настоящего постановления) ставка арендной платы будет превышать размер, определенный в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, то в отношении указанного нежилого помещения устанавливается ставка арендной платы, определенная на основании заключения независимого оценщика.

4(1).3. При повторном нарушении арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).3.1. По договорам аренды нежилых помещений с льготной ставкой, установленной в соответствии с пунктом 4(1).2.1 настоящего постановления, применяется корректирующий коэффициент 1,25 с учетом положений пункта 4(1).2.3 настоящего постановления.

4(1).3.2. В случае непогашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления по договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктами 4(1).2.2 и 4(1).3.1 настоящего постановления, . Арендатор утрачивает право на применение льготных ставок арендной платы по иным, заключенным с таким арендатором и действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы.

4(1).3.3. В случае погашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления по договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктами 4(1).2.2 и 4(1).3.1 настоящего постановления, на последующие годы сохраняется действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год, с применением корректирующего коэффициента 1,25 и коэффициента-дефлятора, установленного Правительством Москвы на соответствующий год, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4(1).4 настоящего постановления.

4(1).4. В случае последующего нарушения арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).4.1. По договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктом 4(1).3.3 настоящего постановления, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

4(1).4.2. При непогашении задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления, а также в случае очередного нарушения платежной дисциплины арендаторами, погасившими задолженность (пункт 4(1).4 настоящего постановления), Департамент городского имущества города Москвы осуществляет в установленном порядке расторжение договоров аренды нежилых помещений по инициативе арендодателя с взысканием неустойки, предусмотренной условиями договора аренды.

4(1).5. В случае передачи без согласия арендодателя нежилого помещения (части нежилого помещения), предоставленного в аренду на льготных условиях, в субаренду Департамент городского имущества города Москвы обеспечивает перерасчет арендной платы по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы с даты выявления в установленном порядке уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы факта нарушения и до окончания срока действия договора аренды. При повторном выявлении либо неустранении арендатором в установленный срок такого нарушения договор аренды подлежит расторжению по инициативе арендодателя в установленном порядке с уплатой штрафа в размере установленной на соответствующий год ставки арендной платы.
(Пункт 4(1) дополнительно включен с 13 июля 2014 года постановлением Правительства Москвы от 1 июля 2014 года N 364-ПП)

4(2). При использовании нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, по назначению, не предусмотренному договором аренды, Департамент городского имущества города Москвы осуществляет в установленном порядке расторжение договора аренды по инициативе арендодателя с уплатой штрафа в размере установленной на соответствующий год ставки арендной платы.
(Пункт 4(2) дополнительно включен с 13 июля 2014 года постановлением Правительства Москвы от 1 июля 2014 года N 364-ПП)

4(3). В случае передачи в установленном порядке в субаренду нежилого помещения (части нежилого помещения), предоставленного в аренду на льготных условиях, льготная ставка арендной платы устанавливается на часть нежилого помещения, не переданную в субаренду. При этом:

4(3).1. На часть нежилого помещения, переданную в субаренду лицам, не имеющим в соответствии с настоящим постановлением права на аренду нежилых помещений на льготных условиях, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

4(3).2. На часть нежилого помещения, переданную в субаренду лицам, которые имеют в соответствии с настоящим постановлением право на аренду нежилых помещений на льготных условиях, ставка арендной платы устанавливается равной льготной ставке арендной платы по договору аренды, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 7 сентября 2015 года постановлением Правительства Москвы от 26 августа 2015 года N 544-ПП .

4(4). Утвердить ставки ежемесячной арендной платы за размещение оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи на объектах, утвержденных (приложение 2).
постановлением Правительства Москвы от 15 июля 2015 года N 440-ПП)

4(5). Размер платы, установленный в соответствии с приложением 2 к настоящему постановлению, подлежит корректировке не чаще одного раза в год на коэффициент-дефлятор, ежегодно утверждаемый Министерством экономического развития Российской Федерации.
(Пункт дополнительно включен с 26 июля 2015 года постановлением Правительства Москвы от 15 июля 2015 года N 440-ПП)

4(6). Утвердить ставки арендной платы за предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), находящиеся в имущественной казне города Москвы, расположенные в пределах административных границ города Москвы (приложение 3).
постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 года N 123-ПП)

4(7). Размер платы, установленный в соответствии с приложением 3 к настоящему постановлению, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды машино-мест с физическими лицами, за исключением индивидуальных предпринимателей, являющимися собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, где расположено машино-место, или в многоквартирном доме, учтенном в одном домовладении с сооружением, где расположено машино-место, или иными физическими лицами, проживающими по месту жительства в соответствии с законодательством Российской Федерации в указанных многоквартирных домах.
(Пункт дополнительно включен с 8 апреля 2017 года постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 года N 123-ПП)

5. Признать утратившими силу:

5.1. Постановление Правительства Москвы от 21 марта 2006 года N 207-ПП "О мерах дополнительной поддержки в 2006 году федеральных государственных организаций и учреждений, осуществляющих работу в области науки, культуры и образования" .

5.2. Постановление Правительства Москвы от 6 марта 2007 года N 151-ПП "О внесении изменения и дополнения в постановление Правительства Москвы от 21 марта 2006 года N 207-ПП" .

5.3. Пункт 9 постановления Правительства Москвы от 29 декабря 2009 года N 1479-ПП "О реализации дополнительных мер государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период 2010-2012 годов" в части внесения изменений в постановление Правительства Москвы от 21 марта 2006 года N 207-ПП .

6. Пункт утратил силу с 16 ноября 2013 года - ..

7. Пункт утратил силу - постановление Правительства Москвы от 17 декабря 2015 года N 897-ПП ..

8. Пункт утратил силу с 16 ноября 2013 года - постановление Правительства Москвы от 29 октября 2013 года N 710-ПП ..

9. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Ефимова В.В.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 16 ноября 2013 года постановлением Правительства Москвы от 29 октября 2013 года N 710-ПП ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2018 года постановлением Правительства Москвы от 18 декабря 2018 года N 1580-ПП ; в редакции, введенной в действие постановлением Правительства Москвы от 16 апреля 2019 года N 369-ПП .

Мэр Москвы
С.С.Собянин

Приложение 1. Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях

____________________________________________________________________
Приложение предыдущей редакции с 26 июля 2015 года считается приложением 1 настоящей редакции - постановление Правительства Москвы от 15 июля 2015 года N 440-ПП .
____________________________________________________________________

(В редакции, введенной в
действие с 7 сентября 2015 года
постановлением Правительства Москвы
от 26 августа 2015 года N 544-ПП . -
См. предыдущую редакцию)

Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях *

________________

* Название в редакции, введенной в действие постановлением Правительства Москвы от 16 апреля 2019 года N 369-ПП ..

Примечание. В случае если арендатор имеет право на установление арендной платы на льготных условиях по нескольким основаниям, для расчета годовой арендной платы применяется максимальная ставка из соответствующих категорий арендатора и целей использования объекта недвижимого имущества. Данное правило не применяется в отношении арендаторов, которым отдельными правовыми актами Правительства Москвы установлены фиксированные ставки арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений.

Приложение 2. Ставки ежемесячной арендной платы за размещение оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи на объектах, утвержденных распоряжением Правительства Москвы от 29 ноября 2012 года N 752-РП "Об утверждении Перечня объектов...

(Дополнительно включено
с 26 июля 2015 года постановлением
Правительства Москвы
от 15 июля 2015 года N 440-ПП ;
в редакции, введенной в действие
постановлением Правительства Москвы
от 28 ноября 2016 года N 785-ПП . -
См. предыдущую редакцию)

Ставки ежемесячной арендной платы за размещение оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи на объектах, утвержденных распоряжением Правительства Москвы от 29 ноября 2012 года N 752-РП "Об утверждении Перечня объектов государственной собственности города Москвы для первоочередного размещения оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи"

Приложение 3. Ставки арендной платы за предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), находящиеся в имущественной казне города Москвы, расположенные в пределах административных границ города Москвы

Приложение 3
к постановлению Правительства Москвы
от 25 декабря 2012 года N 809-ПП
(Дополнительно включено
с 8 апреля 2017 года
постановлением
Правительства Москвы
от 28 марта 2017 года N 123-ПП)

Ставки арендной платы за предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), находящиеся в имущественной казне города Москвы, расположенные в пределах административных границ города Москвы

Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО "Кодекс"

Майкл Р. Льюис - бывший корпоративный управляющий, предприниматель и инвестиционный советник из Техаса. Проработал в сфере бизнеса и финансов более 40 лет.

Количество источников, использованных в этой статье: . Вы найдете их список внизу страницы.

Пропорциональный расчет арендной платы отражает величину аренды, которую необходимо уплатить арендодателю за неполный месяц, когда вы заняли помещение позже первого числа месяца или просто арендовали его менее месяца. Несмотря на то, что в таких случаях отдельные арендаторы иногда согласны оплатить полную сумму аренды за месяц, большинство из них старается договориться о пропорциональном расчете аренды, особенно если въезд в квартиру произошел только в середине месяца по причине самого арендодателя. Решение о произведении пропорционального расчета арендной платы (или отказе от него) полностью зависит от арендодателя, но арендатор всегда может попробовать договориться и утвердить этот метод.

Шаги

Расчет на основе месячной суммы аренды

Расчет на основе годовой суммы аренды

Рассчитайте годовую сумму аренды. Данный вид расчета наиболее уместен при долгосрочной аренде. Умножьте величину месячной арендной платы на 12 месяцев, чтобы получить сумму годовой аренды.

• Месячная арендная плата - это та сумма, которая взимается с арендатора за полный месяц аренды квартиры, помещения или дома.
• Например, арендатор может платить арендодателю по 4500 рублей в месяц. Тогда годовая сумма аренды составит: 4500₽ x 12 = 54000₽.

1. Определите суточную арендную плату. Разделите годовую сумму аренды на количество дней в году (обычно 365 дней или 366 дней в високосном году), чтобы получить пропорциональную величину суточной арендной платы.

   • Например, если годовая аренда составляет 54000 рублей, то суточная арендная плата рассчитывается следующим образом: 54000₽ / 365 дней = 147,95₽ в сутки.
   • Для расчета на основании годовой арендной платы не имеет значения, какой сейчас идет месяц.

2. Произведите пропорциональный расчет арендной платы. Умножьте суточную арендную плату на фактический срок аренды в днях в текущем месяце, чтобы пропорционально рассчитать арендную плату.

Расчет арендной платы с учетом коммунальных платежей

1. Определите годовую или месячную величину коммунальных платежей. В зависимости от того, будете ли вы производить расчеты исходя из месячной или годовой арендной платы, вам потребуется определить соответствующую величину коммунальных платежей.

   • Например, коммунальные платежи могут составлять 3000 рублей в месяц или 36000 рублей в год.

2. Добавьте коммунальные платежи к величине аренды. Каким бы методом вы ни пользовались, прибавьте к величине аренды соответствующую расчетную величину коммунальных платежей, чтобы определить полную сумму, которую вы должны уплатить арендодателю за месяц или год. Включите сюда также и другие возмещаемые вами затраты арендодателя (если применимо).

   • В математическом виде расчет платы арендодателю выглядит следующим образом: Арендная плата + Коммунальные платежи = Величина арендной платы с учетом коммунальных платежей.
   • Например, если ежемесячная арендная плата составляет 4500 рублей, а коммунальные платежи - 3000 рублей, то величина месячной арендной платы с учетом коммунальных платежей будет равна 7500 рублей.
   • Например, если величина годовой аренды составляет 60000 рублей, а годовые коммунальные платежи - 36000 рублей, то за полный год вы должны будете уплатить арендодателю 96000 рублей.

3. Произведите пропорциональный расчет арендной платы с учетом коммунальных платежей. Соответственно используйте метод расчета на основании месячных или годовых сумм, чтобы определить пропорциональную величину арендной платы. В приведенных ниже формулах просто введите свои данные о месячной или годовой аренде с учетом коммунальных платежей.

   • Расчет на основе месячных сумм: ПРОПОРЦИОНАЛЬНАЯ АРЕНДА = (Арендная плата и коммунальные платежи за месяц / Количество дней в месяце) x Количество дней фактической аренды
   • Расчет на основе годовых сумм: ПРОПОРЦИОНАЛЬНАЯ АРЕНДА = (Арендная плата и коммунальные платежи за год / Количество дней в году) x Количество дней фактической аренды

• Подпишите с арендодателем договор, в котором будет официально прописан пропорциональный расчет арендной платы.
• О величине гарантийного задатка за аренду можно договориться и она необязательно должна относиться к конкретному месяцу. Гарантийный задаток является результатом оценки рисков арендодателя, сдающего помещение конкретному арендатору. Обычно с новых арендаторов требуют сразу внести плату за полный месяц вперед.
• Некоторые арендодатели не согласны на пропорциональный расчет арендной платы и требуют полную оплату за месяц вне зависимости от того, когда вы въехали или выехали.
• В некоторых случаях арендодатели просят оплачивать аренду в первый день месяца, другие же требуют ее ежемесячной уплаты в то число месяца, когда вы въехали. Например, если вы въехали в квартиру 20 сентября, вас могут попросить платить аренду ежемесячно 20 числа.
• Для привлечения арендаторов арендодатели могут соглашаться на пропорциональный расчет арендной платы для тех, кому срочно требуется жилье и у кого нет возможности ждать начала следующего месяца.
• Кто бы ни производил пропорциональный расчет арендной платы, этот человек должен быть в состоянии объяснить, как он получил свои результаты.

Здравствуйте, Руслан. Я проанализировал ответы юристов и подготовил развернутый ответ на ваш вопрос.

Чтобы получить право на использование земельного надела, не обязательно выкупать его в собственность. Один из самых распространенных вариантов владения участком – заключение договора аренды. Если территория принадлежит частному лицу, то размер вознаграждения за использование надела определяется в самом соглашении, его предельная цена не регулируется законодательством. Когда речь идет об участке, находящемся в муниципальной, государственной или федеральной собственности, тогда производят расчет арендной платы за земельный участок по кадастровой стоимости, или другим способом, указанным в нормативных актах.

Отношения между участниками сделки в данном случае регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ). В роли арендодателя в таких сделках выступают уполномоченные органы федеральной, региональной власти или местного самоуправления. Арендатором может стать как обычный человек, так и организация.

Как рассчитывается арендная плата

• цена аренды должна иметь твердое экономическое обоснование, учитывающее назначение участка и его предполагаемую доходность;
• должен существовать законный порядок расчета аренды, обеспечивающий ее предсказуемость, а также описывающий ситуации, когда сумма может быть изменена с подачи арендодателя;
• формула расчета арендной платы за землю не должна содержать сложных математических вычислений, чтобы быть понятной любому человеку, не имеющему специального образования;
• если арендная плата за участки устанавливается во время переоформления владельцами прав на них, то ее размер не должен повлечь ухудшения их финансового положения и не превышать удвоенной суммы налога на эту землю;
• при расценке аренды обязательно учитывается необходимость поддержки тех сфер хозяйственной деятельности, которые имеют важное общественное значение, ограничив максимальный платеж суммой земельного налога или передав надел в безвозмездное пользование;
• запрещается отдавать предпочтение той или иной территории, если она обладает одинаковыми характеристиками с другими наделами.

Кроме ответа на вопрос: как узнать стоимость аренды земельного участка муниципальной земли, Постановление № 582 содержит Правила, которым необходимо следовать при определении размеров платежа за использование участка, находящегося в собственности Российской Федерации. Согласно данным правилам, сумма ежегодной аренды наделов может рассчитываться, исходя из:

• кадастровой стоимости конкретной территории;
• рыночной цены, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – Закон № 135-ФЗ).
• ставок, установленных в соответствии с рекомендациями Минэкономразвития РФ;
• результата аукциона (торгов).

В первых двух случаях отправной точкой расчетов является стоимость объекта недвижимости, различается лишь подход к ее определению.

Арендная плата в обязательном порядке изменяется по инициативе органа государственной или муниципальной власти один раз в год. Размер роста равен инфляционному коэффициенту, определяемому на законодательном уровне.

Особенности расчета аренды земельного участка от кадастровой стоимости в 2017 году

Они заключаются в определении базовой величины вычислений. В пунктах 3-5 Правил Постановления № 582 указаны виды участков, для которых применяется подобный способ расчета аренды. В ст. 24.11 Закона № 135-ФЗ под кадастровой оценкой подразумевается целый ряд действий, включающих в себя:

1. Принятие решения об организации процедуры органами исполнительной власти или местного самоуправления (далее - заказчики). Повторная оценка может быть произведена не ранее, чем через 3 года, исключение составляют объекты, находящиеся в населенных пунктах федерального значения, по ним минимальный срок составляет 2 года.
2. Определение объекта, в отношении которого будет устанавливаться стоимость. По запросу заказчиков процедуры Росреестр предоставляет список территориальных объектов, которые требуют определения стоимости.
3. Выбор специалиста для выполнения работ по оценке, оформление с ним договорных отношений на конкурсной основе. Кадастровые работы подлежат обязательному страхованию на сумму от 30 миллионов рублей на период, составляющий не менее полугода.
4. Определение цены объекта, составление отчета об оценке. Его формирование осуществляется в соответствии с положениями Приказа Минэкономразвития РФ № 382 , выпущенного в 2011 году.
5. Утверждение заказчиком процедуры стоимости участка. Он обязан это сделать не позднее 20 дней с момента принятия отчета об оценке, оформив соответствующий акт. Со времени подписания этого документа стоимость участка считается принятой.
6. Размещение информации о цене надела в государственном реестре (ЕГРН). Росреестр, проводящий процедуру регистрации недвижимости, обязан сделать это в течение 10 дней с того момента, как ему сообщили новую стоимость участка.

Арендная плата за землю может быть пересмотрена, если изменилась кадастровая стоимость надела. Переоценка проводится не чаще 1 раза в год и происходит по состоянию на 1 января года, который следует за тем периодом, в котором производились расчеты.

Особенности расчета арендной платы за земельный участок от его рыночной цены

Если объект находится в федеральной собственности и не подходит по своим характеристикам под участки, указанные в пунктах 3-5 Правил , то при определении размера арендных платежей применяют рыночную стоимость наделов. Для ее расчета исполнительные органы государственной власти или местного самоуправления заключают договор с независимой саморегулируемой организацией, которая из числа своих специалистов выделяет исполнителя работ.

Рыночная стоимость земельных объектов считается более справедливой, поскольку рассчитывается исходя не из нормативов, а из реальной ситуации на рынке недвижимости. При ее определении учитывают не только площадь объекта, а также ряд других показателей, среди которых есть месторасположение и доходность участка. В большинстве случаев такая оценка отличается от кадастровой оценки в большую или меньшую сторону.

При расчете аренды на основании рыночной цены надела, применяют коэффициент, равный ключевой ставке Банка России, которая принята на законодательном уровне на текущий период. Ее умножают на стоимость участка, получая сумму ежегодного платежа.

Формула расчета арендной платы за землю от кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость устанавливается на 1 квадратный метр территории. Чтобы узнать цену всего участка, ее умножают на его площадь. Для вычисления арендной платы за эту землю, кадастровую стоимость умножают на коэффициент.

Если земля находится в муниципальной собственности, то таким коэффициентом является ставка, определяемая в нормативных актах органов местного самоуправления. Когда надел принадлежит государству, то применяется коэффициент в виде процентной доли, указанной в п. 3 Правил . Он варьируется в пределах от 0,01 % до 2 % и напрямую зависит от характеристик, назначения земли и статуса арендатора.

Так, надел, предоставленный лицу, освобожденному от налога на землю, обойдется ему в 0,01 % от кадастровой стоимости, как и в случае аренды участка, загрязненного опасными отходами. Садоводы и огородники, а также частные застройщики могут использовать землю за 0,6 % от ее цены в год.

Самая дорогая аренда начисляется за участки, где нет зданий и сооружений, или на них присутствуют земельные ресурсы, которые можно добывать в коммерческих целях.

Для наглядности расчет аренды земли от кадастровой стоимости можно представить в следующем виде:

А = С*S*k, где,

С – цена по кадастру недвижимости (руб. за кв. м.);

S – площадь участка (м);

k – коэффициент (%).

Ставка, применяемая для расчета стоимости аренды муниципальных земель, может отличаться в зависимости от региона, где расположена территория.

Особые случаи расчета аренды земельного участка от кадастровой стоимости

К ним относятся те ситуации, когда в аренду сдается государственная земля, предназначенная для определенных целей, указанных в п. 5 Правил.

Примером могут служить территории, на которых строятся или уже построены автомобильные дороги, тепловые станции, газо- и нефтепроводы, и другие объекты, важные для хозяйственной и экономической жизни страны.

При определении платы за использование таких участков применяют ставки, величина которых установлена нормативными актами Минэкономразвития РФ. Для каждого вида деятельности разработана своя нормативная база.

Это правило действует и в отношении наделов, расположенных в особых экономических зонах нашей страны, указанных в Федеральном законе от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» .

Мы рассмотрели основные моменты, раскрывающие суть вопроса: как рассчитать стоимость аренды земельного участка от кадастровой стоимости. При кажущейся простоте подобные сделки имеют множество нюансов, которые надо рассматривать в каждом отдельном случае.

Чаще всего для коммерческих целей и предпринимательства люди арендуют нежилые помещения, потому что покупать или строить свое – очень дорого, не каждый может себе такое позволить. Особенно, если речь идет о начинающих бизнесменах.

Аренда нежилого помещения, как и проведение расчетов, регулируется особым законом РФ, который относится и к остальным объектам недвижимости, сдаваемых в пользование другим гражданам. От сдачи квартир или домов такая сделка отличается только тем, что речь идет про нежилой объект недвижимости.

Важно, чтобы все арендаторы понимали, что любой закон устанавливает рамки использования подобной недвижимости и расчет за пользование. Если вы будете пользоваться им не по назначению, то арендодатель может потребовать от вас возмещения ущерба или же расторжения договора.

Не забывайте о том, что ремонт и расходы на оплату коммунальных платежей также ложатся на арендатора и данный факт заранее обсуждается и описывается в договоре.

Суть договора аренды

Не пренебрегайте тем фактом, что в есть свои нюансы, которые следует учитывать. К ним относят:

• Дополнительные документы, в которых можно найти полное описание объекта недвижимости. Без них сделку могут признать недействительной;
• Возможность находить других граждан для с согласия арендодателя. Это одно из отличий от безвозмездной аренды нежилого помещения;
• Официальную регистрацию договора, если помещение относится к историческому достоянию города.

Стоит отметить, что документы могут отличаться в зависимости от того, кто выступает сторонами сделки: физические или юридические лица.

Что такое арендная плата?

Этот вопрос считается самым главным при заключении договора аренды. Без описания суммы за пользование нежилым помещением, документ могут признать недействительным. При необходимости, расчет аренды может изменяться, но только при согласии обеих сторон.

Цена рассчитывается исходя из таких факторов, как:

• Расположения помещения;
• Технического состояния;
• Степени изношенности;
• Материалов, которые использовались при строительстве;
• Назначения здания;
• Вида помещения.

Это далеко не весь перечень, из которого происходит расчет платы за аренду. Учитывать необходимо расчет за аренду всех помещений в здании.

Что в себя включает плата?

В расчет арендной оплаты отдельно включается еще и сумма за пользование участком земли, на котором расположено помещение или же прилегающей к нему земли. Если в документе указано, что платить вы не должны, то этот вариант исключается. Даже в законодательстве есть норма, которая позволяет раздельно оплачивать эти два объекта недвижимости при необходимости.

Ставка арендной платы рассчитывается за один квадратный метр в помещении, но при желании обе стороны могут взять за расчет и другую единицу измерения. Если речь идет о долгосрочном договоре аренды, то ставка используется годовая. В каждом городе и районе страны есть свои показатели годовой ставки и их необходимо придерживаться. Однако в эту ставку практически никогда не включаются счета за ремонт и оплату коммунальных услуг.

Размер платы за пользование нежилым помещением состоит из двух величин. Первая – затратная часть арендатора, которая рассчитывается исходя из затрат на содержание здания помимо ремонтов. Вторая часть – доходная, которая касается прямой прибыли собственника помещения от сдачи здания.

При расчете платы за пользование недвижимостью совершенно не имеет значения, какой деятельностью там будет заниматься арендатор. Данный факт не должен влиять на размер суммы.

Что стоит указать в документе?

При оформлении договора аренды, необходимо знать, какие сведения стоит обязательно указать в нем, чтобы сделка была признана действительной.

К ним относят:

• Название документа и его номер;
• Место и дата составления договора;
• Персональные данные каждой стороны;
• Предмет договора с его полным описанием и указанием документов, которые необходимо приложить;
• Оценочная стоимость недвижимости. Данный факт очень важен, ведь при возникновении спорных ситуаций или повреждении помещения, необходимо проводить ремонт или возмещать ущерб;
• Ответственность сторон. Чаще всего это касается арендатора и того, что при нарушении правил эксплуатации помещения, он будет должен самостоятельно покрыть ущерб. Поэтому часто сразу же оформляют страховку на здание за счет арендатора;
• Описание расходов и указание гражданина, на которого они ложатся;
• Цена аренды.

Обязанности сторон договора

Важно помнить не только о своих правах, но и обязанностях сторон. От этого будет зависеть успешность сделки.

Арендатор обязан использовать помещение только по его прямому назначению и следить за тем, чтобы здание находилось в том же виде, в котором он его получил. При необходимости подобные проблемы нужно сразу же решать. Запрещать проводить различные инспекции и анализ помещения уполномоченным организациям, он не может.

Если же говорить про обязанности арендодателя, то он должен своевременно проводить капитальный ремонт помещения, следить за хорошим обслуживанием коммунальных служб и изначально передать всю документацию на нежилую недвижимость.

Срок действия сделки?

Многих также интересует вопрос, который касается сроков действия документа. Здесь нет никаких ограничений, поэтому сторонам стоит обсудить это сразу и указать дату в документе. Если же дата не указывается, то договор будет действовать до тех пор, пока стороны не решать прекратить его. В случаях с преждевременным прекращением найма, арендатор и собственник должны быть предупреждены хотя бы за три месяца до этого. Срок может быть и другим, если это описано в документе.

Что стоит указывать в документе?

Многие забывают описывать момент, касающийся ремонта помещения. Таким образом при произведении расчета, арендатор может и не получить компенсации, если ремонт он проводил самостоятельно. Доказать данный факт после будет очень сложно или практически невозможно.

Нужно сразу обсудить все права и обязанности сторон и описать их в договоре. Таким образом можно избежать споров и судебных разбирательств. Но арендная плата и ее расчет – важнейший вопрос, который указывается в документе в первую очередь.

Если вы запомните все вышесказанное, то в будущем у вас не должно возникать никаких разногласий или споров с другой стороной сделки. Вы будете заниматься коммерческой деятельностью в законном порядке и за умеренную плату. Главное – правильно составить договор и лучше всего, зарегистрировать его у нотариуса, для собственной уверенности в его легальности.

Специфика и сроки оплаты арендной стоимости участники сделки указывают в специальном договоре.

В случае, если параметры арендного соглашения не определены, применяются данные, используемые при пользовании имуществом со схожими характеристиками (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Статья 614. Арендная плата
Пункт 1

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендодатель имеет право внести изменения в действующий договор и предложить арендатору заключить дополнительное соглашение (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Статья 614. Арендная плата
Пункт 3

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Нужно иметь ввиду, что использование государственного или муниципального имущества может существенно отличаться от аренды помещений, принадлежащих частному лицу или коммерческой организации.

Ряд законов и подзаконных актов регламентируют определение величины арендной платы в случае, если предметом аренды выступает историческое здание или памятник архитектуры.

Стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения зависит от множества критериев, таких как, месторасположение, удобство доступа, наличие парковки, престиж района и прочее.

Немалое значение несет уровень инфраструктуры, близость помещения к местам с большой проходимостью, доступность общественного транспорта, уровень престижности всего района и так далее.

Также необходимо иметь в виду статус владельца. Коммерческие помещения могут быть частной или федеральной собственностью. От этого зависит как алгоритм расчета арендной ставки, так и ее конечная стоимость.

Методика оценки коммерческого найма офиса

При оценке стоимости аренды в мировой и отечественной практике встречаются три методики:

1. метод затрат;
2. сравнительный метод;
3. метод капитализации прибыли.

Первый метод базируется на расчёте трат, произведенных при строительстве данного или аналогичного объекта.

Первым делом оценке подвергается участок земли и само здание. Результатом является сумма строительные затраты (с учетом проектирования и прочих дополнительных расходов) и цены земельного участка.

На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов. Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

Сравнительный метод основывается на получении данных об аналогичном объекте и сравнение его цены с имеющимся.

Анализ целого ряда параметров, включая используемые при постройке материалы, необходимость капитального или планового ремонта, сезонная специфика помещения и других типовых параметров, а также сравнение полученных данных с информацией об аналогичном объекте, в результате дает представление о ценности анализируемого помещения.

Для уменьшения разброса полученных результатов проводится анализ нескольких предметов аренды.

В число критериев для оценки помимо прочего должны быть включены оценочные коэффициенты, отражающие влияние инфраструктуры на стоимость аренды. Среди них наличие охраны, степень доступности, качество материалов отделки, срок ввода в эксплуатацию и другие.

Метод капитализации прибыли применяется реже остальных по той причине, что требует гораздо более серьезных знаний.

Чаще такой способ применяется в оценке инвестиционного потенциала объекта недвижимости.

Использование такого метода даст наиболее адекватную оценку стоимости аренды помещения, но и стоимость подобных работ значительно выше, нежели у других методов.

Стоит отметить, что использование выбор метода расчета арендной платы имеет непосредственное влияние на конечный результат. Этим можно объяснить существенную разницу между двумя, казалось бы, идентичными объектами со схожими параметрами.

Для получения максимально реалистичной оценки рекомендуется использование нескольких методов.

Определение стоимости аренды согласно сравнительному способу

Найти готовую систему оценки привлекательности офисных помещений довольно трудно из-за специфики объекта.

В основе данного способа расчета лежит метод сравнительных оценок.

Основную идею метода можно представить в виде этапов:

1. сбор данных о спросе и предложении на рынке аренды офисов.
2. Составление системы оценок.
3. Нахождение цены нового объекта.

На этапе сбора данных идет поиск всей имеющейся информации из разных источников (печатные издания, интернет, данные риэлтерских агентств).

Нужно создать систему оценки уровня интереса коммерческого здания. Она должна включать переменные значения, некоторые коэффициенты, показатели и т. п.

Подобные системы оценки часто применяются для оценки стоимости аренды жилых помещений. В них включаются десятки параметров, которые учитывают практически все стороны объекта. Однако, жилую недвижимость проще оценивать.

При рассмотрении объекта со всех сторон и сравнение его особенностей с похожими офисными помещениями даст вам представление об уровне цен.

От чего будет зависеть конечная цена коммерческого найма помещения?

По мнению большинства участников рынка, спорным является вопрос начисления стоимости коммунальных платежей.

Конечная стоимость аренды может иметь в себе цену коммунальных услуг. Этот метод расчета удобен при ведении бухгалтерии, но не лишен и минусов.

Собственник помещения выставляет съемщику счет-фактуру на общую стоимость арендной платы, включая НДС.

Особенности такого расчета кроются в невозможности заблаговременно знать показатели счетчиков. Это ведет к регулярным перерасчетам.

Чаще всего коммунальные платежи учитываются отдельно от основной суммы. В этом случае мнения экспертов разделились. Камнем преткновения становится вычет НДС По мнению одних, арендодатель учитывает НДС на полученные им услуги, а НДС на потребленные съемщиком услуги, он включает в общую сумму.

Следовательно, владелец озвучивает арендодателю стоимость коммунальных платежей вместе с НДС. По мнению других, собственник помещения принимает к вычету всю сумму НДС, указанную поставщиками коммунальных услуг, а в счете на плату НДС не указывается.

Альтернативным способом является расчет платы без включения стоимости коммунальных услуги. Этот способ является малоиспользуемым и самым простым. Арендатор своими силами выбирает поставщиков услуг (если есть такая возможность) и заключает с ними контракты.

Документы выписываются уже на него, значит и он имеет право принять НДС к вычету. От собственника необходимо лишь согласие.

Сами денежные средства могут быть получены как наличным, так и безналичным путем. Выбор способа оплаты зависит от того, каким образом настроена работа собственника помещения.

Итоги

Как мы видим, стоимость 1 м2 объекта складывается из десятков параметров, каждый из которых имеет хоть и малое, но все-тки устойчивое влияние.

Использование различных методов и тщательный анализ данных рынка недвижимости является определяющим этапом в определении конечной стоимости аренды.

Если для нахождения оптимальной цены малого помещения достаточно провести поверхностных анализ конкурентов и свести ежемесячные затраты, то для крупных складских и производственных помещений требуется более серьезный и основательный подход.

При сглаживании и округлении расчетов конечный итог может сильно отличаться от результата, полученного за счет использования точных данных.

При аренде малых площадей собственники редко выходят за пределы сравнительного анализа цен конкурентов, чем могут значительно уменьшить доходность объекта недвижимости.